【BOB博鱼】多家房企重金收购存量资产 “改造+长期持有经营”成主流

本文摘要：100亿元拍电影地还是改建存量项目？

100亿元拍电影地还是改建存量项目？十年前，北京人买房还有大把的新房可以挑选出，其中少有二环、三环和四环沿线的新房，当时如果弃新房卖二手存量房往往都是经济实力受限的折衷自由选择。但意味着十年之后，北京新房数量骤减，主要新房供应都集中于在五环甚至六环沿线，存量二手房交易早就打破新房沦为楼市交易的核心力量。如今，这种从增量新房向存量二手房的改变，不仅深深地转变了个人房产交易的比例，也正在影响和转变着房地产商的研发模式。

某种程度是100亿元，在土地招拍挂市场里，意味着相等于两块五环外住宅用地的价格。但若用在北京的存量房改建上，可能会取得10个城市区域内的项目。这种跨过在公开发表土地市场拿地，通过并购存量资产，并对其展开改建、升级，已完成城市更新并取得长年利润的方式，正在被更加多的研发企业注目。

房企倾心存量资产如何取得更加多土地储备是北京开发商广泛面对的难题，招拍挂当然更容易，但每块优质土地取得都必须强有力的真金白银做到后盾。如果能用最多的代价，取得仅次于的收益，不会会是一个好交易呢？这样的思维带给了北京房地产市场的一些新的变化。目前的北京，土地资源极为受限，供新的研发的土地越来越少，房地产转入存量房时代，存量房交易量早就多达新房交易量。但必须看见的是，即便如此，大量的城市存量资源却面对着浪费：有的商场坐落于三环沿线，但却意味着靠着餐馆独力承托；有的高楼坐落于城市核心区，但因为种种原因，早已烂尾多年；还有的写字楼坐落于城市中心，却年久失修，管理领先，甚至租金报酬不如五环外的写字楼。

于是，更加多开发商开始在存量市场中找寻价值，期望通过并购原有的存量资产，通过改建后，全新入市。在这样的背景下，分蛋糕的开发商大大涌进，仅有北京就有先河、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参予其中。万科并不是最先转入北京存量房改建的房企，但毕竟布局最慢、投放发展最少的。

上周，万科两个存量房改建项目万科时代广场和万科大都会艺术中心先后入市。前者坐落于北京朝阳的万科时代广场，是通过并购原十里堡西单商场展开改建而出，是万科在北京存量改建市场的首个尝试。

从万科时代广场项目招商产业定位来看，时代广场并没沿袭其购物中心的前身，而是自由选择和文创融合，改为造成了办公和餐饮融合的综合体。而坐落于万科大都会79号首层的大都会艺术中心上周也月开幕，某种程度是旧有的城市改建改版项目，万科大都会艺术中心还是万科首个跨界艺术项目作品。

某种程度是这两个启用的项目，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有人10个存量房改建项目，总研发面积逾65万平方米，投资总额168亿。万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼任北京万科总经理刘肖向北京青年报记者透漏，万科北方区域在存量资产改建上的投资大约为200亿元，包括了16-17个项目，在城市布局上看，北京占有了75%的存量资产改建项目。

目前有数天竺万科中心、寄居总万科广场以及朝阳万科时代中心三个项目转入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将面市。此外，刘肖还透漏，存量资产改建是万科转型的一个最重要尝试，未来三年，公司内部每年将投放100亿元用作存量资产改建。三年后，万科北方区域能持有人400亿-500亿的存量资产改建项目。城市更新的三种主流业态油炸住宅正在被舍弃以往，房企杀进存量房改建市场，都是通过收购取得项目，改建成住宅后卖出去取得低溢价。

这种方式在很长一段时间里都是存量房改建的主要模式，但随着调控升级，并购存量资产改为住宅散售的模式早已有些过时。泰禾在2016年12月曾宣告，以11.83亿元买下坐落于慈云寺附近的北京辉盛庭国际公寓，这是泰禾首次转入存量房的并购、改建、研发领域。按照计划，新项目将以泰禾金尊府名为，改建成76-294平方米的高端类住宅产品，定价在10万元/平方米左右对外发售。

据知情人透漏，如今该项目未公开发表散售，而是有整体大单的并购意向。另一个北京知名的存量房佳兆业广场近期经过改建后月营业，该项目坐落于华贸购物中心南向马路对面，是名副其实的CBD核心区，前生就是经过多次转卖的长安8号项目。

在佳兆业经手之前，都是被改建成平层豪宅对外销售的，但一直销售通畅，多次烂尾出让。如今，调控政策对商改住严苛容许，即便是城市核心区的商业立项项目也早已不合适被改建成住宅了，于是，北京佳兆业将长安8号改为造成了集商业、酒店、办公空间和高端租赁公寓于一身的综合体。

上周，佳兆业广场的酒店月营业，铂域行政公寓也试营业，面向国贸CBD周边的高端人群，发售面积从90平方米至268平方米平均的全服务式套房104套，月租人民币35000-90000元平均。

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